租赁动态：汶川地震面前 再谈买房不如租房

四川地震，引起全社会的关注、同情和支援。作为房地产业内人士，也有人撰文分析房屋的抗震问题。有个问题很多人都未注意到：我国的商品房业主绝大多数都没有购买房屋方面的财产险，那么这次严重的地震所造成的大量房屋损毁又该如何处理?即使少数业主投有保险，这样的天灾保险公司能照常理赔吗?那些有幸免难的可怜的业主们会得到什么方式的补偿?显然，这么大的灾难不可能全由政府埋单，各种捐赠也只是怀水车薪，缺失了商业保险的赔付，在哀悼伤故亲朋之后，巨大的房屋损失，同样让人不知所措。

关于租房还是买房的问题，一直在业界存有争议。由地震造成的房屋损失，让笔者想到如果是租房者，显然在这样的天灾中至少可以免去房屋上面的巨大损失。当然遇到这么大的天灾，总归会有业主受损，但这其中还有一个明显区别，出租房屋的房东一般比较有钱，同等的损失放在房东和房客身上，压力迥然不同。如果原本就是财力有限而硬着头皮、承担沉重债务进行购房的普通百姓，在这样天灾面前则极有可能破产。

买不如租，在这样的特定事件面前，似乎另外增加了一层合理性。中国人虚荣心较强，有房没房“面子”大不相同，即使沦为“房奴”也再所不惜。在高房价的形势下，对普通民众而言，应有一个观念上的转变。除了上述偶发性灾难的因素之外，依我看来，在中国目前的社会、经济、文化背景下，从个人精神享受的层面上考量，买房比租房划算;从经济学的投入产出层面上分析，租房比买房更有价值。

另外，政策面也对租房有利好。对于低收入家庭，完全可以等着廉租房受益面的扩大，对于中低收入阶层，经济租赁用房已被建设部认可并鼓励地方推广，目前部分城市已开始实施，人才公寓、青年公寓、农民工宿舍、公务员小区等已开始批量出现。而且，“70/90”政策的效果正在显现，随着大量中小户型的出现，以前抢手的中小户型租赁市场也会有所缓和，租金水平的上涨水平依然会低于房价增幅。

众所周知，在福利化分房时代，我国实行的是低租金的公房租赁制度，市场机制缺席。住房体制改革启动之后，尤其是1998年“23号文”颁布之后，住房租赁市场渐渐发展起来。推动因素有四：一是公房迅速私有化(即房改房)，存量公房剧减;二是房价持续快速增长，买房难成为社会问题;三是城市化速度加快，每年新增城镇人口达2000万左右;四是住房保障滞后，通过市场购买或租赁住房成为中低收入阶层的无奈之选。

在住宅市场化、房价增长非理性化、人口城市化大潮的挟裹下，住房租赁市场必然获得快速发展。而且，这一市场发展的内在结构并不均衡。高端租赁市场份额较小，因为高收入阶层会选择购房，租赁需求源于境外、省外的中期驻留的商务人士，市场呈稳定发展态势。中端租赁市场需求者多属白领阶层，暂时承受不了高房价退而租房，这一市场发展较快;低端租赁市场最为繁荣，在深圳等地的城中村，村民不断将楼层加高以扩大出租面积，以及近两年上海闹得沸沸扬扬、屡禁不止的群租房，都反映了中低端租赁需求巨大。

从租金水平分析，我国目前的住房租金水平与住房价格水平相当不对称。主要原因是近几年我国房价增速远高于租金增速，这自然导致投资住宅的租金收益率处于偏低水平。由于目前尚无全国性房屋租赁数据，笔者仅以上海数据佐证，拿2007年12月同比2006年12月，上海房屋租赁指数(租赁价格)增长12.5%，而同期上海市二手房指数(销售价格)却大增35.4%，房价增幅几乎是房租增幅的两倍。

国际上常用租售比——即房地产售价与房地产月租赁价格之间的比值，来衡量房地产投资价值的大小，一般的经验认为，其正常范围应该在100-230之间，而我国一线城市和部分二线城市目前多在300-500左右。换算成投资回报率，即2.5-4%。严格地说，租金回报率还没银行定期存款利率高。虽然长期来看，若把物业保值增值因素考虑在内，投资住宅用于出租，仍是不错的选择;但若从另一个角度分析，房价脱离租金水平，说明房价已呈非理性繁荣之态，因为房租水平是住宅市场最基本、最真实的需求表现。

数据表明，过去三十年美国的年均房价增幅仅高于同期CPI的2%左右，由此佐证，靠房子长期增值发财致富的想法只能是空中楼阁。目前，宏观调控使中国房地产业进入转型通道，中国人的住宅消费观也须随之进化，真正具有持续投资价值房产多集中在写字楼、商业、酒店式公寓等非普通住宅领域。对于普通百姓而言，有能力者买楼置业当然于国于己皆有利，没能力者既有赖于政府完善住房保障体系，也须扭转只买不租的传统居住观。

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