发售公司债和信托 各家房企再融资借道中间业务

5月20日和5月21日晚间，保利地产、万科先后发布公告称发债计划已获批，而房地产信托产品也在今年4月数量激增。公司债和中间信托等融资类的中间业务，正在为处于资金困扰中的房地产企业提供再融资新方向。

5月20日夜间，保利地产（600048.SH）发布公告称，公司发行43亿元公司债的计划获得证监会批准。

5月21日夜间，万科A（000002.SZ）也发布公告称，证监会有条件通过万科发行不超过59亿元的债券的申请。

这是继3月12日金地12亿元公司债获批后，证监会再度放行房企的再融资计划。

而房地产信托产品也在今年4月数量激增。公司债和中间信托等融资类的中间业务，正在为处于资金困扰中的房地产企业提供再融资新方向，合计在最近3个月内为房企提供了131.7亿元的周转头寸。

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选择公司债比银行贷款年省近亿元

5月21日，保利地产最低跌3%，后随大盘上涨走强，收报18.32元，涨2.35%，落后于大盘涨幅。5月22日，万科A收于19.76元，跌3.61%。

光大证券分析师赵强称，理论上讲发行公司债使得公司融资成本降低，属于利好消息；但是由于市场此前对该消息已有所消化，而且发行规模有限，故对股价影响有限。

虽然这一利好对于地产公司的股价没有刺激作用，但是对于公司的发展却可说解了资金的燃眉之急。

以保利为例，去年8月增发配股再融资70亿元后，自去年9月至今年4月，保利地产合计在广州、上海、天津、武汉、长春等区域拿下20多幅地块，合计地价款超过120亿元。而从去年10月至今年4月，保利地产的销售额约97.5亿元，仅一季度期末现金及现金等价物余额比期初减少了25.37亿元。

在营业收入与买地、经营成本之间存在利差的情况下，保利地产一季度新增了银行贷款44.28亿元，同比增长158%。而在去年6次加息后，按央行今年2月发布的去年第四季度货币政策执行报告显示，去年第四季度5年以上的商业贷款，金融机构人民币贷款加权平均利率7.35%。以保利地产今年一季度新增的44.28亿元贷款计，每年就要支付约3.25亿元的利息。如果按照复利计算，其支出更大。

在一季度末保利地产总资产负债比率已达约71%的情况下，再大肆增加公司债，不但将加剧公司的流动资金风险，也将加大财务成本。

保利公司债获批后，如果参考今年3月12日金地集团（600383.SH）发行公司债的年利率为5.5%发行，而且不作复利计算来看的话，保利43亿元公司债的财务成本支出，每年的利息支出2.365亿元，比向银行借贷减少8800万元以上，如果考虑到银行借款的复利计算因素，实际节省的数额应该更高。

万科的59亿元公司债，相比银行借款，每年支出的利息也至少可以减少1.09亿元以上。