房子出租还是出售 如何盘活房租收益换房换车

在深圳，不少市民都乐于买几套房子出租，换取稳定收益。然而，坐收房租是不是真的划算？如何将房租通过投资盘活，达到换房换车的理财目标？

案例1两套房收租如何换车换房？

刘小姐：今年32岁，银行职员，老公是政府公务员，一个小孩现上幼儿园。两人年薪约20至22万。夫妻均有社保，并购买商业养老保险，60岁时可一次性取出每人20万现金。小孩买有分红型商业保险，全家一年保费约12000元。目前家里有3套房产，一套位于高新南（自住），另外两套位于南头（出租）。每月房产供款5500元，房产收租4000元。有15万现金存款，偶尔购买股票。每月做了500元的基金定投。此外没有购买任何理财产品。每月家庭生活开销约8000元。

理财目标

◎近期想换辆20万左右的车，现在的车能卖8万元左右。

◎另外想给父母换套高新南附近的住房。父母自有住房，100平方米，卖掉大概可以有80至90万现金，但高新南住宅区房子大约2万元/平方米，父母想买至少80平方米以上的房子。

理财建议

A.家庭年收入20-22万，年支出（包含家庭开销、房屋月供扣除房租收入后的支出、定投支出、保费支出等）约为13.2万，年结余8-10万。加上现有的15万现金以及旧车卖出的收入，可以轻松实现换车的目标。

B.换高新南的房子，总价约需160万左右，目前的房子出售仅得约80万，须向银行申请贷款80万，即五成的贷款金额。可以考虑将现有的出租房出售筹措剩下资金。继续出租收租金并向银行申请贷款，还是卖房筹措资金不向银行申请贷款，关键是看租金回报率指标。如果南头的出租房投资本金较低，每年4.8万的租金收入与投资本金相比的回报率超过7%，则应该继续出租。如果租金回报率低于7%，或者甚至低于5%，则应该卖掉出租房。

C.夫妇俩均有社保，并通过商业保险在60岁时获得40万现金，如果想保障更舒适的退休生活，可适度加强退休金投资比例。按照4%的通胀率，25年后40万现金仅相当于目前的15万，如果60岁退休后生活25年至85岁，则15万的资金平摊到每月仅为500元，作用不大。建议提高每月定投至1200元，并坚持投资，积蓄更多资金。