外企租房津贴普遍缩水 涉外房屋租赁迅速下滑

高端房源紧俏的行情已经过去。业内人士称，目前高端房客户需求已缩水三成。

“租房津贴”是高端租赁市场中特有的名词，主要是一些企业中高层在外派工作时可以享受一定额度的租房补贴，尤以外企高层居多。鞠小姐是个海归人士，由外国总部派到上海负责项目。作为公司的中层干部，她可以获得每月近万元的租房补贴。而今年的这场金融风暴改变了公司的惯例。公司总部实施第一波裁员计划，所有驻外中层干部的补贴费用减半。还有一些公司的老外高层因公司削减开支，将人员本土化而失了业，租房费用要自己掏腰包。

租金下降续租减少

在上海几个境外人士租赁集中的区域，如今都出现租金下降、续租量减少的冷淡行情。中原地产市场部表示，高端租赁房源集中在古北、龙柏和联洋一带，租客多为港澳台人士以及部分欧美人群，最近两年又增加了不少日韩人士。如今，这些地方的租金下滑最快。古北名都城在今年年初时，两房装修租金为1.1—1.2万元/月，而现在仅0.8—1万元/月；古北一期装修两房从 0.8—1万元/月降到了0.7-0.9万元/月；龙柏地区的金汇华光城、锦绣江南一期、二期、三期、四期和风度国际，租金比年初跌了5—10%，而且续租率较低，相比去年同期下降了三成；在联洋社区，近期上门租房的韩国人较少，原本在租的客户也有打算明年更改租金或是搬至更便宜的地方居住。据美联物业分行显示，现时人民广场板块一房租金在 5000-6000元/月左右，两房在7000-8500元/月间，三房在9000-1万元/月间，累计环比下降12%左右。

裁员降汇波及租客

为什么会出现这种现象呢？戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏在接受记者采访时表示，其一，目前高端住宅转售为租的现象较多。主要是目前市场观望气氛较浓，而高端物业开发商无意折价销售，因此转售为租。传统的高端物业集中区，都存在转售为租的现象。如，陆家嘴地区、内环内、国际学校附近等等。其二，高端项目的租客几乎全部为在华工作的外籍人士。承付能力较高的投资银行和金融机构和租赁需求较多的生产型企业（如：汽车），原先是高端租赁市场的主力军，但是这些企业在本轮金融危机中都受到较大冲击，不少外籍员工被派回国，因此提早退租的现象确实存在。其三，韩元对美元大幅贬值和人民币对美元持续升值之间形成的汇率差，使在华的韩国人感到失去了以前那种高性价比的生活。在他们居住集中的地方，租金发生较大波动。

高租金仍有支撑力

以往高端房租赁全面开花的行情将变成局部热的个案行情。伍惠敏表示，以新天地为例，由于该区域出租房源有限，仍旧出现供不应求的局面。而其他一些区域，租金依旧坚挺，即便略有下调，幅度极其有限，通常在2%以内。由于跨国企业依旧看好中国市场，因此扩张计划并不会因为金融危机而彻底取消。上海作为中国的经济和金融中心，对外企依旧有巨大的吸引力。一方面，一旦经济企稳，外籍员工增加将促进需求上涨；另一方面，企业承付能力也会再度增强，支持上海的高租金。

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高端房业主如何应对

美联物业副总经理丁伟表示，就目前来看，外企裁员及金融环境确实对高端房的租赁市场有一定的影响。从供求比来看，由于高端房租客减少，或者预算降低，对高端房租赁市场带来一定冲击，各类房源租金环比降幅达10-15%。如果金融危机在短时间内无法消除，外企白领所蕴涵的刚性需求势必会受到抑制，高端房的租金将会有进一步下滑。未来一个季度，预计房东议价空间可达到15%以上。如果房东不及时调整租金定位，可能面临几个月的闲置期。