二手房走向显端倪：老工房活跃 中档房渐走弱

楼市新政执行已近一个月，未来上海二手房市场走向初露端倪。

业主调价积极老工房交易热

据中原地产最新数据显示，新普通住房标准公布后全市二手房中普通住宅比例已上升至四成以上。如普陀曹杨、杨浦中原等中小户型老工房集中的板块，普通住宅比例达80%以上。到目前为止，以老工房为主的板块，五成以上挂牌房源在价格上有调整，业主将挂牌价格由10月的到手价直接转为11月的成交价，把政策减免的税费让利给买家。成交价格明显下行令成交回暖。

以普陀曹杨板块为例，11月上半月板块内老工房价格普遍下降近一成，成交量提升了30%左右。板块内老工房面积大致为40平方米以上的一房、50—60平方米的两房以及70—90平方米的小三房，10月均价为 1.4万元—1.5万元/平方米，11月普通住宅标准公布后，板块内所有小三房以下房源几乎全部跻身普通住宅行列 （包括次新房），近80%的业主顺应新政，主动调整房价。目前板块内老工房挂牌价格下调十分明显，曹杨、长风新村内老工房均价已降至1.3万元—1.4万元/平方米，一套50平方米的两房目前总价在70万元左右。

改善需求受制利好短期难现

在各大银行出台的房贷细则中，基本只对首次购房的客户有优惠，而在“改善型普通自住房”的界定标准上仍未明确表态。同时，在第二套房贷上，除工行对少量优质客户有所优惠外，各大行多依据以往标准执行，改善型买家翘首企盼的利好政策仍没有出现。

由于明年90/70户型建设的进一步扩大，市场将逐步转向自住型的中小户型消费。即将在12月公示的保障房制度，也会较大程度地分流客户人群，使商品房市场客户需求有所缩减。对改善型需求而言，上升空间有限，中高档公寓需求有所缩减。出于销售压力，预计至明年上旬一手房市场会有一轮主动调价探底的过程，并对二手房整体价格的理性回归产生积极的推动作用。

预计以刚需客户为主的中小户型住宅，将在年底和明年四五月份迎来两轮成交回暖的小高峰。改善型需求为主的中高档公寓，由于今后90/70住宅的主力地位，宽敞户型住宅未来稀缺性会日益显现。因此在未来商品房价格触底之后，反弹至一个高位运行的稳定状态实属自然。对买家而言，可在对市场积极关注的同时，当房价进入自己的心理范畴之后，不妨抛弃观望，在楼市低位运行时果断出手。（上海中原地产研究咨询部供稿）