沪高档公寓租金急跌三成 投资回报率缩至3％

二手房买卖市场缓步回升，但租赁市场却急速下滑。尤其是市中心高档公寓租金出现明显下降，卢湾新天地、长宁镇宁路和古北国际社区板块内的高档房租金已经下滑30%—40%。

据上海中原数据统计， 11月成交租赁房源套数环比减少36％，租金平均下跌2％。中外环区域成交量下降最明显，宝山和闵行两区成交套数分别下滑44%和43%，由于本身成交基数大，直接拉低了全市住宅租赁行情。市区部分热租区域也出现不同程度的萎缩，如普陀、徐汇和闸北成交套数分别下滑60%、 33%和30%；仅卢湾区成交与10月基本持平。整个租赁市场低标的、中小户型的热租产品挂牌量明显减少，加之淡季租赁客户热情减退，造成中环区域诸多热租板块租赁行情全面下行。

高档公寓受金融危机影响，租金下滑之快出人意料。以韩国企业为代表的众多外企，由于本国经济受累，裁员力度有所加大，失业压力骤增。部分外籍人士将于明年回国，大量中高端客户计划改投中档公寓，缩减开支。在此心态下，一方面高档公寓 “短租”减少，另一方面大量租客表示明年不会续签租约，使高档房租赁市场需求量锐减。市中心区域内不少业主为找到租客成交，纷纷在租金上作了大幅调整，跌幅普遍在30%—40%。目前市中心高档房租金水平普遍走低，投资回报率已降至3%左右， 500万元以上标的的住宅租赁回报率已经低于3%。

镇宁路板块

板块内主要二手楼盘有鸿凯湾绿苑、愚园公馆、嘉里华庭、东方剑桥、东方雅苑和丁香公寓等。 11月，在成交套数基本持平的同时，租金进一步下探。如板块内的嘉里华庭，社区内非景观、140平方米左右的两室户，普通装修， 10月租金在1.4万元/月，11月同类住宅租金已降至1.2万元/月。除此之外，其社区外围同样条件的景观房， 10月以前租金水平普遍在2万元以上，目前挂牌租金已降至1.5—1.8万元/月。

中山公园板块

受淡季效应影响，整体租赁行情有所回落，但月租在5000—1万元区间的中高档公寓租赁形势依旧稳固。其中，靠近2号线的中高档公寓社区，如中山公寓、圣约翰名邸等，由于供应量稀缺，租赁成交率始终较高，目前两房租金大致在 6500—7000元/月，三房以上租金大致在7000—8000元/月的水平。此外，由于板块内住宅价格适中，性价比突出，高档房租金走势稳定，如凯欣豪园内目前40平方米的一房租金为4500元/月，与7月旺季相比略有上升。