中原第一线：上海中原地产12月租赁市场总结

12月上海二手住宅租赁市场淡季特征显著，供需量仍处于低位徘徊状态。据上海中原地产最新数据显示，继11月环比大幅减少36%之后，12月上海二手住宅租赁市场成交套数继续向下，环比减少约6%；全市租金水平稳中略有下调，环比下跌约4%。在成交区域上，全市大部分区域成交量基本稳定，部分区域波动明显，其中成交萎缩靠前的为宝山、长宁区，成交套数分别减少40%、21%；增长靠前的为静安区，环比增长35%，其中又以南京西路板块增长尤其火热，板块内住宅租赁成交套数环比增长达120%。

上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，年末历来是住宅租赁市场的淡季，加之今年春节长假提前至1月，使12月住宅租赁市场加速步入成交低谷；而年末利好政策积极推动二手房买卖市场交投活跃的同时，也间接促使住宅租赁市场的进一步收缩。

房东出租热情减退，租赁挂牌量下降。

一．近两月在楼市新政推动下，购房需求释放步伐加快，这也促使房东在心态上有所调整，造成了二手市场“租转售”现象抬头。其中又以中外环线间、90平方米以下、老公房为主的低端住宅居多，主要集中在宝山、闸北、普陀等区的中外环地带。这一类型作为租赁市场的供应主力之一，挂牌量的减少势必会影响到租赁市场的总体成交。

二．由于以中高端人士为代表的中高档公寓业主受金融风暴影响程度较深，尤其以港澳台以及日韩籍人士资金链整体趋紧；此外近期中高档公寓需求萎缩租金下跌，投资回报率逐渐走低，其中高端公寓普遍低于3%，也造成了中高档公寓租赁挂牌量收缩，买卖挂牌量增加。另一方面，由于部分板块内中高档二手住宅买卖价格下跌，间接拉低了板块内高档公寓租金水平，其中以长宁古北、卢湾新天地、静安南京西路一带的高档公寓聚集板块最为明显，租金普遍有20%左右的下挫。

客户租赁需求收缩，量价齐跌现象普遍。

一．与今年前三季度买卖市场浓重的观望气氛有所不同，年末受楼市新政影响，买卖市场观望气氛已逐步消散。之前部分选择“租房观望”的客户开始转投买卖市场，对住宅租赁市场需求起到了一定的分流作用，这在宝山、闸北等之前“转售为租”较为集中的区域内，直接表现为租赁需求的大幅走低。其中宝山区租赁成交套数环比减少40%，而闸北区12月租赁成交套数与十月份相比也有33%左右的缩减。

二．下半年金融风暴的打击，以及众多涉外企业的裁员减薪，受其影响中高端人群对未来薪酬预期普遍降低，造成了高端住宅租赁市场需求锐减租金下滑，如长宁古北板块，12月豪宅租赁成交套数环比缩减近一半。

由于12月份中下旬非普通住房税费减免、二次房贷松绑等重大利好政策出台，预计明年上半年买卖市场会在短期内进入集中释放，使租赁市场进一步收缩。同时09年1月份受春节长假影响，预计全市二手房租赁市场成交将依旧保持低位。

与此同时，由于中高端人群租赁需求依旧存在，在目前会转投部分中档偏上的住宅社区，其中轨道沿线部分知名商圈周边，一些租金价格优势明显、各方面品质较为突出的楼盘社区，中心区域如南京西路商圈、次中心区域如武宁路商圈等，租赁市场会相对活跃，具有较大的上升空间。

◆静安南京西路商圈

南京西路商圈地处南静安的南京西路沿线，属于南京西路。该板块一方面历史悠久，拥有成片整齐的历史建筑群，其中泰兴路一带石库门、老洋房集中，营造出一片浓郁的老上海风情；其次新房社区大多位于商业街周边闹中取静的地段，楼盘品质、居住环境均十分良好。另一方面，作为六大CBD之一南京西路商圈所在地，拥有恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富等顶级商业，商业、时尚气息浓郁，此外各类商业、生活配套齐全，向来是吸引在南京西路以及地铁沿线各大CBD上班的中高端人群的热租板块之一。

近期由于板块内二手房买卖价格明显下滑，租金水平也有一定程度的跟跌，如板块内的中凯城市之光，该案自10月以来，由于房东资金压力加大，以及内环内“245万”普通房“红线标准”影响，中小户型二手房买卖价格普遍下跌15%左右，受其影响租赁价格也下滑15—25%。目前社区内60平米的一房租近为6000元/月，部分社区边缘靠近马路的80平方米两房租金则跌至6000元以下，由于居住品质、价格等方面的优势明显，且中小户型适合自住的房源供应比较充足，因此吸引了众多租客的目光，租赁形式较为火爆。

◆普陀武宁路商圈

武宁路商圈地处武宁、曹杨两大板块交界处，普陀、长宁、静安三区交汇，距中山公园商圈轨道交通3、4号线仅一站距离，未来还有两条交通线即将经过该地区，此外武宁路一带至静安寺、中山公园、徐家汇等商圈均有直达公交，出行交通十分便捷。在商业配套上，武宁路周边拥有国内知名开发商绿地集团精心打造的精品级高档写字楼¬¬——绿地同创、科创、和创大厦等，集商场、写字楼、酒店为一体的明珠商业广场也将于年底竣工。武宁路商圈上商业繁华，商业文化设施齐全，日常生活相当方便。

当前板块内的次新楼盘有绿地世纪城（一、二、三期）、江南名庐、水岸豪庭、世纪同乐、逸流公寓等中高档楼盘，在楼盘品质、小区绿化上均保持着较高的水准，适中的租金水平吸引了众多在地铁沿线商圈上班的年轻白领入住。当前板块内以中小户型的一房或两房租赁较为活跃，租金价格始终保持稳定波动的状态。视社区档次不同，老公房租金大致在一房1500元/月，二房1800元/月；如绿地世家、江南名庐等中高档次新房源精装修租金大致在一房2500—2600元/月，两房在3000—3500元/月左右，临近年末淡季一部分房东在心态上略有调整，短期内出现了约10%左右的议价空间，但挂牌价格依旧没有太大变化。