上海普通住宅租赁价格指数报告（2006年11月）

1.上海市及其各城区普通住宅租赁价格指数概况

本月上海普通住宅租赁价格指数为1366点，比上月上涨20点，环比涨幅为1.49%。一居室、二居室、三居室户型房屋平均月租金分别为1965元/月、2251元/月和3349元/月。

11月卢湾区普宅租赁价格指数位于全市的最高端，为2986点，闸北区普宅租赁价格指数最低，为989点。

2．上海普通住宅租赁市场特征综合分析

11月份上海普通住宅租赁市场主要呈现以下特点：

租赁市场供需两旺，整体租金水平上涨

本月上海租赁价格走势整体呈现回暖态势，指数上涨20点，环比涨幅为1.49%。

从上海普通住宅租赁价格指数走势图（图1）可以看到，经过租赁市场连续几个月的下跌之后，11月份租赁市场有了不俗的表现，供给与需求量均有所放大。"降"字唱响上旬租赁市场，中旬成交低迷，下旬突然发力扭转整体局面。分析原因：一方面换租客为改善居住环境渐成为租房主力。新房和二手房购买人群采取观望态度亦转向了租赁市场，不少有房族变身房客加入租房大军，刺激了租房的热潮，致使租赁价格逐步回稳；另一方面，部分由售转租带来充足的房源，租房人群的选择余地加大。宏观调控政策，使得原本想出售手中房屋的业主因为利润的降低而转向了租赁市场，大量难以抛售的二手次新房转卖为租，退出买卖市场进入房屋租赁市场。

从11月份各类户型租金变化情况来看，租赁市场小户型继续受追捧。与10月相比，一居室卢湾区房屋月租金上涨132元，二居室房屋月租金杨浦、虹口分别上涨了103元、162元左右，三居室静安房屋月租金上涨了296元左右、黄埔区上涨328元左右。从各户型平均月租金的环比变化情况来看，一居室平均月租金上涨24元，环比涨幅为1.23%；二居室平均月租金上涨20元，环比涨幅为0.88%；三居室平均月租金上涨76元，环比涨幅为2.33%。一些精装修的小户型受到不少境外客热捧，回升势头看好。小区环境优良，周边设施齐全，交通方便的租赁房源需求较大。二居室依然占据租赁市场的主力户型地位。

本月上涨势头明显，除了长宁、浦东稍有下跌之外，其他各城区都有上涨，其中杨浦、闸北涨幅居前，分别为：12.12%、11.25%，杨浦绝大部分区域租赁持续升温，租金涨势表现强劲。

3．区域普通住宅租赁户型构成及价格分析从样本的城区构成结构来看，本月浦东挂牌样本量所占比重最大，占全市样本总量的30.73%。徐汇、闵行、静安、长宁和普陀区的挂牌样本量所占比重略小，分别占全市样本总量的16.86%、14.51%、9.93%、9.76%和5.23%。卢湾、闸北、黄浦、杨浦和虹口区的挂牌样本量所占比重较小，五个城区的样本量总和约占全市样本总量的12.11%。

从样本的户型构成结构来看，一、二居室房屋所占比重较大，11月份一、二居室房屋租赁挂牌样本量分别占样本总量的39.98%和42.75%。三居室房屋租赁挂牌样本量所占比重较小，仅占样本总量的18.28%。与上月相比，二居室房屋室样本比重有所增加，一、三居室房屋室样本比重增加有所减少。

本月一居室样本比重最高的城区为黄浦区，一居室样本占黄埔区样本总量的63.91%；比重最低的城区为卢湾区，占全区样本总量的30.74%。二居室样本比重最高的城区为浦东区，占全区样本总量的46.61%；最低的为卢湾和杨浦区，占全区样本总量的29.63%。三居室样本比重最高的城区为卢湾区，占全区样本总量的39.63%；最低的为虹口区，仅占全区样本总量的7.53%。

本月一居室样本比重较高的片区有静安的曹家渡片区、徐汇的植物园片区、杨浦的中原片区和黄浦的南京东路、人民广场片区，占所在片区样本总量的比重超过60%；二居室样本比重超过50%的片区有浦东的三林、八百伴片区、徐汇的康健片区、长宁的天山仙霞、虹桥和古北片区以及闵行的漕宝路片区和虹口的曲阳片区；三居室样本比重较高的片区有卢湾的打浦路片区和浦东的张江片区，占片区样本总量的比重在60%以上。

11月份各城区指数呈现整体上涨局面，大部分城区指数的有一定的涨幅。其中杨浦区和闸北区指数上涨幅度较大，分别抬升了112点和100点，环比涨幅分别为12.12%和11.25%；其它七个城区指数的都有不同程度的上涨。长宁区和浦东区指数出现稍有幅度下跌，分别下跌了13点和17点，环比跌幅分别为0.84%和1.35%；本月租金水平出现明显上涨，一居室涨幅较大的有卢湾的新天地、普陀的武宁长寿、闸北的原平路、虹口的曲阳和黄埔的逢莱公园，其中，上涨幅度最大的是卢湾的新天地上涨379元，环比上涨14.70%。一居室租金跌幅最大的是徐汇的植物园，下跌284元，环比跌幅14.12%。二居室月均租金涨幅较大的有卢湾的泰康肇嘉浜瑞金二路片区以及黄浦的豫园、长宁的北新泾和杨浦的五角场、控江片区，环比涨幅在150元以上。三居室月均租金涨幅较大的有黄埔的人民广场、豫园片区，上涨500元以上。

虹口、静安、普陀和徐汇区的租金水平总体上表现出小幅微升的市场特征。虹口区和闸北区的片区一居室月均租金出现上涨，其中虹口的曲阳和黄埔的逢莱公园以及闸北的原平路片区一居室月均租金环比涨幅超过百元。徐汇一居室绝大部分房屋租金下跌，浦东、徐汇、长宁、闵行杨浦二居室租金水平稳中有升，闸北、虹口三居室月均租金平稳，黄埔、静安、徐汇、闵行、杨浦三居室月均租金上涨，其中虹口的曲阳、黄埔的豫园、人民广场、浦东的世博会浦东、闵行的莘庄、古美、杨浦的中原片区三居室月均租金环比涨幅在10%以上。

附：指数编制说明

编制对象：上海市普陀、卢湾、静安、闸北、虹口、杨浦、黄浦、浦东、徐汇、长宁、闵行11个城区的普通住宅，包括公房、普通商品住宅、经济适用房。

样本来源：来自多家样本单位房地产经纪公司挂牌信息、搜房网挂牌数据以及其它媒体挂牌信息。

样本容量：每月采集超过10000个挂牌样本。

基准样本：所选样本需满足如下条件：一般装修；有简单家具、家电；有管道天然气（或煤气）、热水器及厨具；周围环境一般；一居室建筑面积30-80平方米，二居室建筑面积40-120平方米，三居室建筑面积70-160平方米；付租方式为季付。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌月租金、户型、朝向、装修情况、家具家电配套、总楼层数、所在楼层、周边配套、付租方式等十几个指标信息。

指数基期：以2005年12月为基期，以北京基期指数1000点为基准，上海基期指数1233点。

发布内容：全市当期指数、平均月租金，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区一居室、二居室、三居室平均月租金。

发布频率：每月中旬发布上月指数报告。

往期回顾：

上海普通住宅租赁价格指数报告（2006年10月）