很早以前，就曾从网上看到过王总的照片和访谈，因此，这次采访也就少了一份陌生。

　　也许之前从事过金融分析工作吧，谈话中王总的每句话都充满了理性的思考，回答我提出的问题也是简单明了、句句切中要害。

　　搜房网：21世纪不动产目前在上海已经发展了多少加盟店？所占市场份额有多少？

　　王：21世纪不动产目前在上海拥有160家加盟店，目前占有市场份额在上海位居第二。去年我们二手房成交量有60亿，在上海大约占到百分之六点几的份额，虽然很少，但由于上海中介公司很多，几乎没有一家中介公司所占市场份额能超过8％的。

　　搜房网：21世纪不动产目前在上海有直营店吗？

　　王：21世纪目前在上海没有直营店，但在全国其他城市都有，如宁波、广州。因为全国各地的发展策略是不一样的。

　　搜房网：象21世纪这种以加盟为主的公司在什么情况下才会选择开直营店，开直营店的目的通常是什么？

　　王：其实目的只有一个，就是为了获得更好的市场份额，为了实现利润最大化。当然，也有其他的目的，如判断自己的一套系统是否适用这个市场，就需要通过直营店去进行尝试和摸索。

　　搜房网：21世纪不动产作为世界著名的加盟品牌，又是最早一批进入上海市场的，请问21世纪的加盟优势主要体现在什么地方？

　　王：我认为主要体现在三个方面，一是品牌优势，因为品牌代表一种信誉与诚信，21世纪的品牌价值主要体现在给消费者提供一种放心的服务，对房产交易来讲，任何一个消费者，无论是豪宅消费者还是普通住宅的消费者，交易款项都是很大的，所以放心最重要。第二，中介行业所做的是一种信息流生意，它取决于信息的质量、数量与信息的成交速度，那么通过加盟这种方式，将单一的中介门店通过一个网络联系在一起，就能够给消费者提供更便捷的服务。第三，上海目前的市场上，虽然有14000家中介门店，但中介门店鱼龙混杂，很多中小公司的发展是有很多瓶颈的，我们目前以加盟连锁这种形式把他们整合在一起，可以为他们提供一个更为良好的形象，向社会推广。

　　搜房网：最近受新政影响，上海二手房市场十分低迷，请问21世纪受新政的影响有多大？最近经营情况如何？

　　王：21世纪也有经营压力，但没有直营公司那么大。直营公司在市场好的情况下获利比加盟公司多，但在市场出现转变时，他们承受的压力也会更大。市场不好的情况下，结盟公司的优势就体现出来了，因为我们不是一艘航空母舰，我们只是一个舰队，各自发挥自己的主观能动性，比如一些门店擅长的是涉外租赁和办公楼业务，那么在这种前提下，就可以把这些门店好的经验传播给另外一些门店。

　　搜房网：直营系统的损失主要体现在直接营业收入，加盟系统的损失是不是主要体现在会有加盟者退出？

　　王：是的，因为当初一些加盟者就是看中了二手房市场比较火才进入的，他们的目的可能就是为了投机，所以一旦市场出现转折，交易量萎缩，他们认为在这个市场上付出所获得的利润不如其他行业时，就会退出。

　　搜房网：目前，很多中介公司纷纷转变经营方向，重点转向出租和商用房业务，不知21世纪是不是也有此转变？有没有其他的应对措施？

　　王：我们也有这种转变，新政策出台后，我们对上海市场有一个预判，我们认为即使市场复苏，交易总量也比不上2005年3月份之前，理由很简单，这次调控是为了遏制投机与投资，所以会有大量的投资客退出市场，交易量会在短期内减小，这种前提下，现阶段我们经过调整，主要往商业地产方向发展。我们会提出一些多元化的服务，通过这些服务来弥补短期内损失的部分交易量。

　　搜房网：在商用物业市场比较火的情况下，您认为会有大量投资者选择投资商用物业吗？

　　王：根据交易中心和我们的研究部门所做的统计，我们发现二手房交易额的确萎缩了，但商用物业的交易额却有所提升，主要体现两个方面，一是由于现阶段政府、开发商、消费者都在观望，市场前景还不是很明朗，投资者通常会选择两种物业，一种是具备长远投资价值，有比较好的回报率的物业，另外一种是一些总价不太高，价格在一两百万以内，又具备良好成长性与长远投资价值的商用物业，根据我们六月份的统计，这类物业的成交是有所回升的，因为投资成本小的话，投资客出手会比较方便。

　　搜房网：这种情况下，会不会出现中介公司争相抢占这块市场？

　　王：这是有可能的，大家都会往这个方向努力。这种情况下，大家会比拼谁能提供更专业的服务流程和技巧等。

　　搜房网：对于自住购房者，您认为他们在目前的市场情况下应该做何选择？

　　王：根据我们六月份的统计，对比内环、中环、外环交易量，内环比五月份略有回升，回升幅度大约在5％，中环有所下降，下降幅度大约在百分之二十几，而外环附近居然下降了67％，非常明显，现阶段自住客户首选的还是地段。根据我们的统计，6月份，内环以内的老公寓成交有所回升，因为老公寓的面积、总价、单价都比新盘或次新房低，很多购房者选择老公寓作为过渡。

　　搜房网：您如何看待上海楼市的走势？

　　王：我认为市场走势是在逐步明朗的，以前房地产的概念营销阶段应该逐步画上句号了。所谓概念营销，就是开发商或代理商将一个楼盘进行过度的包装，他们的主要诉求集中在某个区域的价值或未来发展规划，鼓励消费者在短期内获得比较高的利润，但随着宏观调控政策的实施，消费者更加趋向理性，概念营销就要画上一个句号了。未来，消费者更多的会从楼盘的地段、品质、长远价值等综合因素来考量，所以未来市场更多的是回归到价值这一概念中。

　　搜房网：您个人认为上海房价会下跌吗？如果下跌，会跌多少？请您做一个预测。

　　王：我个人认为，不要与政府在高位进行博弈，房地产虽然是一个市场化的运作体系，但是在世界上任何一个国家，如果政府认为房地产的过分上涨或下跌影响到国民经济体系，都会出台一系列政策进行宏观调控，世界各国的经验告诉我们，政府的调控是会对房产市场产生一个至关重要的影响的。房价由供需来决定，从房地局公布的数据我们了解到，今年下半年上海将有3500万平米房子上市，其中1000万是重大商品配套工程用房，另外1000万是经济适用房，还有1500万是配套商品房，房地局也对今年下半年楼盘的总成交量做了预测，去年上海新盘成交量在2680至2700万之间，而今年由于宏观政策的影响，大概会在1500万左右，所以下半年市场就会出现一个供大于求的局面，另外，根据房地局最新统计，今年到目前为止，上海在建商品房还有9000多万平方米，根据以上这些数据，我认为，如果政府不再出台任何打压或托市的政策，房产走势一定是逐步向下的。二手房是根据新盘价格来定的，现阶段很多开发商都试图摒住不降价，而一旦交易量出现持续萎缩，开发商的价格同盟被击破的话，势必会引领二手房价格往下走，这是大概的一个预测。当然，未来的房价也是多方利益的博弈，未来除了看政策、利率，也要看人民币是否升值，毕竟很多外资在赌人民币升值。这次调控按照温总理的指示，是要稳定住房价，而不是要大幅下压房价，所以我这里建议大家，要用理性的眼光来看待这个市场，要读懂、读透政府的一些政策。

　　搜房网：您认为未来中介行业的服务竞争是不是也会更加激烈？

　　王：对，很早以前，中介行业就是比品牌和服务质量，但04年以后，因为上海的中介店铺太多，大家已经不是比这些了，而是比成交速度，但今年三月份宏观调控以后，中介公司又回复到了主流，即比品牌和服务质量。

　　搜房网：您会选择一直留在中介这个行业吗？您如何看待这个行业的前景？

　　王：会的，因为我比较喜欢这个行业。我认为，中介行业首先是一个服务业，服务业会成为未来上海乃至中国的主流行业。根据一份对上海20年的统计，从1980年改革开放到2000年，上海的平均换房周期大概在12年，这个周期比国外慢一些，但是比较有代表性。此外，独生子女政策导致2000年以后上海会迈入老龄化高峰，这一高峰在2010年可能达到最高点，到时上海将缺乏很多劳动力，这种情况下，就需要引入外来劳动力，按照上海的容量设计，饱和人口应该在4000万到5000万之间，现在上海自住人口加上外来人口才达到2000万，还有一个很大的缺口，加上未来长江三角洲一体化的概念，上海的购房需求量是很大的。然而，目前上海的房产交易量，鼎盛时期也才3000多万平米，根据以上数据，还有1000到2000万的缺口，新房开发毕竟是有限的，这个缺口就需要靠二手房来弥补。而且，国外一手房与二手房的交易比例大都在1：6到1：8之间，从这个比例来看，二手房发展的空间也是非常大的。所以，这些情况使我对房产中介行业的前景有很大的信心。